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《民法典》与业主有关的大事情

来源:本站 发布时间:2021-02-03 10:47:00 阅读:96

民法典》已于2021年1月1日起施行,其中,《物权编》中的“业主的建筑物区分所有权”一章、《合同编》中的《物业服务合同》一章、2020年12月29日修正的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《物业管理条例》等法律法规,均与业主的利益密切相关。本文结合上述法律规定,对关乎业主重大利益的问题进行梳理解读。

✨重大事项的表决做出重大调整

相较于《物权法》中对业主共同决定的事项和表决比例的规定,《民法典》本次规定做了较大调整,列表对比如下:

注:《物权法》项下的:

“双1/2”:经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;

“双2/3”: 经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意

《民法典》项下的:

“双1/2”: 经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,相当于≥全体业主/全部面积的1/3;

“双3/4”:经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意,相当于≥全体业主/全部面积的1/2。

需要特别注意的是:《民法典》新增了业主形成有效表决的前提性条件,即:凡是需要由业主共同决定的事项,都应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。这一新规降低了业主表决同意人数及专有部分面积占比的要求,突出强调了业主对小区公共事务的参与度。瀛如律师提醒:这一前提性条件的设置,对入住率低的小区和业主对小区公共事务比较冷漠的小区会是个突出问题,因为,一旦表决人数和面积达不到总人数、总面积的2/3,则该小区业主大会无法形成任何有效决议,会使小区公共事务的管理陷入僵局。

✨业主知情权的合理行使

住宅小区业主有权了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项,业主知情权是实现共同管理权和监督权的基础和保障。司法实务中对业主知情权的合理边界也在进行着不断探索,在《孙庆军诉南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案》中(2015年第12期《最高人民法院公报》),法院依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条,对业主的下列知情权进行了保护:“建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况”。

需要的注意的是,为防止知情权被滥用,业主知情权也应当加以合理限制,防止发生业主用知情权谋取私利的情况,避免业主以行使知情权为手段,故意扰乱业主委员会等义务主体正常的管理活动,进而对广大业主的合法权益造成实质损害。业主必须理性行使知情权。

✨应对糟心的物业服务

物业服务合同应当采取书面形式,并且,物业服务的范围不仅限于物业服务合同。《民法典》第938条明确规定,“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。”如果遇到糟心的物业服务,业主有权通过法定程序重新选定物业服务企业。

对于建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同,无论其服务期限是否届满,一旦业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效,则前期物业服务合同即时终止。《民法典》第949条规定,物业服务合同终止后,如果原物业服务人拒不退出物业服务区域,则不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。

篇幅所限,本文提到的仅是新增制度的一部分,《民法典》结合过往成熟的司法实践和理论发展,回应了社会生活中住宅小区业主的很多关切。随着业主维权意识和维权能力的提高,未来还会有更为丰富的司法实践使得业主的“痛点”被解决,业主们会日渐过上更加美好的“安居”生活!

(注:本文为瀛如律师事务所专业律师原创,欢迎转载,但请注明出处!)